Nueva ley hipotecaria, ¿en qué consiste?
El próximo día 16 de junio entrará en vigor la nueva ley hipotecaria que regulará las hipotecas a partir de ahora. ¿Quieres conocer la información más relevante? Te la contamos:
1. Reparto de los gastos hipotecarios
La ley define claramente a través de esta modificación el quién paga qué al formalizar una hipoteca:
Esta reforma favorece claramente al consumidor, quien hasta la fecha soportaba la mayor parte de los gastos.
En los casos de subrogación de acreedor hipotecario para trasladar la hipoteca a otro banco, el nuevo banco que se queda con la operación deberá pagarle una compensación al anterior banco que es la parte proporcional a los gastos de constitución que se abonarían por el importe pendiente.
En los casos de subrogación de acreedor hipotecario para trasladar la hipoteca a otro banco, el nuevo banco que se queda con la operación deberá pagarle una compensación al anterior banco que es la parte proporcional a los gastos de constitución que se abonarían por el importe pendiente.
2. Mayor protección para el consumidor
La principal razón por la que se elaboró esta normativa fue la orden de la Unión europea de aplicar una directiva que aumenta la protección a los consumidores. La Ley de aplicación española cumple con dichas medidas y añade algunas adicionales:
- Mayor información para el futuro hipotecado. El banco le tiene que entregar:
– Las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento que tiene carácter de oferta vinculante para un período de 10 días.
– Facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se explican de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes.
– Una copia del contrato.
– En el caso de que la hipoteca sea variable, un documento aparte con la simulación de las cuotas que habría que pagar en varios escenarios de tipos de interés. 
Visita obligatoria al notario. Todos los intervinientes del contrato hipotecario, titulares y/o avalistas, deberán acudir a la notaría al menos un día antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test. El notario no puede autorizar la escritura si no se pasa el examen y se certifica que el futuro prestatario ha recibido la documentación mencionada antes.- Los registradores no podrán inscribir cláusulas abusivas, es decir, contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo.
- Las cláusulas que incumplan la normativa establecida por la nueva ley hipotecaria se declararán nulas y no habrá ningún plazo de prescripción para poder denunciarlas.
- Las quejas y reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios se tramitarán a través de una nueva entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero. Sin embargo, esta agencia todavía no ha empezado a funcionar, así que hasta entonces el Servicio de Reclamaciones del Banco de España se encarga de estas gestiones.
3. Amortizar anticipadamente será más barato
La llamada comisión o compensación por amortización anticipada, ya sea parcial o total, se abarata. Además, solo se puede cobrar si al banco le genera una pérdida financiera. Los límites son distintos dependiendo de si la hipoteca es variable o fija.
Entre el banco y el cliente se puede pactar un plazo máximo de un mes para comunicar la intención de amortizar la hipoteca antes de tiempo. A partir de entonces, la entidad tiene un máximo de tres días hábiles para facilitar toda la información necesaria para evaluar esta opción.
Entre el banco y el cliente se puede pactar un plazo máximo de un mes para comunicar la intención de amortizar la hipoteca antes de tiempo. A partir de entonces, la entidad tiene un máximo de tres días hábiles para facilitar toda la información necesaria para evaluar esta opción.4. Incentivos para cambiar a hipoteca de tipo fijo
La nueva ley facilita el cambio de hipoteca a tipo variable a tipo fijo, lo que favorece la estabilidad de una cuota constante en el tiempo, a través de una modificación o novación hipotecaria con la propia entidad o con una subrogación de acreedor para irse a otra entidad financiera. En este tipo de operaciones el banco podrá percibir un 0,15% de importe pendiente y será de aplicación únicamente si el cambio se realiza durante los 3 primeros años tras la concesión del préstamo.
5. Mayor libertad para cambiarse de entidad financiera
En el proceso de una subrogación (cambiar la hipoteca de entidad financiera), antes de la nueva ley estábamos obligados a no cambiar de entidad si nos igualaban las condiciones de la nueva entidad. Ahora ya no estamos obligados a aceptar la igualdad de condiciones. Es decir, tenemos libertad para elegir la entidad financiera que consideramos más apropiada.
6. Mínimo de 12 impagos para que se embargue la casa
En cuanto a la cláusula de vencimiento anticipado, aquella que cobran las entidades frente después de un impago reiterado para poder pedir el embargo, se da el caso que el banco no puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se consigan los siguientes límites:- Durante la primera mitad del plazo: cuando la demora exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.
- Durante la segunda mitad del plazo: cuando el porcentaje del capital impagado asciende al 7% y las mensualidades en demora sean 15 como mínimo.
7. Límites a los productos vinculados
La normativa no permite que los bancos obliguen al cliente a contratar determinados productos vinculados para poder acceder a sus hipotecas, como los seguros hipotecarios, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc. Sin embargo, sí permite que la entidad se ofrezca a reducir el interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios.
Además, la prohibición de las ventas vinculadas prevé dos excepciones:
Además, la prohibición de las ventas vinculadas prevé dos excepciones:
Los bancos sí pueden exigir que se contrate un seguro de hogar y/o un seguro de vida o de protección de pagos, aunque el cliente puede suscribirlos con la empresa que quiera sin que la entidad financiera pueda subirle el tipo de interés por ello.- También pueden vincular la hipoteca a productos que se demuestren que benefician al cliente. Se da al Banco de España la potestad de decidir qué servicios se incluyen dentro de esa categoría.
Para que el cliente pueda comparar y tomar una decisión adecuada, en las operaciones con productos vinculados se obliga a las entidades a facilitar dos ofertas por separado: una con la bonificación y otra sin ella.
8. Clausula suelo del 0% por defecto
La nueva ley prohíbe la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas de tipo variable y no permite considerar un Euribor al 0% cuando esté cotizando en negativo. Aun así, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios, lo que elimina de raíz las famosas cláusulas suelo.
9. Regulación de las hipotecas multidivisa
Los titulares de préstamos concedidos en divisas, en otras monedas diferentes al euro, podrán convertirlas a euros cuando quieran. Los bancos, además, están obligados a informar periódicamente de los incrementos de la deuda provocados por las fluctuaciones de la divisa correspondiente respecto el euro.La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) debe incluir cómo puede aumentar la deuda en el caso que la divisa sufriera una variación del 20%.
Si no se cumplen las exigencias mencionadas, la ley contempla que el contrato pueda ser considerado nulo. En consecuencia, el titular podrá exigir que la hipoteca se pase a euros desde el principio y se le reste del capital pendiente todo lo que haya pagado de más con la otra moneda.
¿La nueva ley tiene carácter retroactivo?
Únicamente dos artículos muy concretos tienen carácter retroactivo: el que facilita y abarata el paso del tipo variable al tipo fijo (punto 4) y el que establece cuándo se puede aplicar la cláusula de vencimiento anticipado (punto 6).